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房地产行业解决企业税负案例剖析

发布时间:2021-04-22 11:23:01 责任编辑:人力资源服务    

房地产公司大致可以分为房地产开发公司、房地产中介服务公司、房地产综合公司等,目前国内的房地产公司主要缴纳的税种有增值税、房产税、土地增值税、企业所得税、契税、城镇土地使用税等。房地产公司目前税负还是比较重的,2021年房地产公司如何合法降低企业税收压力?找薪福多帮忙。



房地产开发公司存在的一些常见问题:


1、房地产开发公司成本票少,进项不足:


房地产开发企业用工来源复杂,且材料来源不统一,即便业务真实,但是供货商、用工环节都存在缺少发票的情况;


2、中介费用这类居间费用无法提供发票,且数额往往较大;


3、股东分红时需要缴纳20%的分红税,个税高;


4、房地产开发企业会计核算存在不规范,增加税务风险


房地产开发企业因为进项票据来源复杂,资金支出、流入复杂性高,财务做账难度大,无法完全真实对企业的进项、支出进项核算,企业真实经营情况就比较混乱。


房地产公司降低企业税负方法


一、利用有限公司财政返还奖励


方案原理:在园区成立新公司,将原公司的业务分包给园区新成立的公司,税负转移到园区公司,园区公司在园区纳税后可享受财政扶持,达到降低企业增值税和所得税税负的目地。


具体内容:在税收园区成立有限公司(一般纳税人),享受当地园区对企业的增值税返还、企业所得税返还政策:


增值税返还:按照地方留存部分的60%-85%给予扶持奖励;


企业所得税返还:按照地方留存部分的60%-85%给予扶持奖励。



案例分析:陈总在深圳经营的一家房地产房中介公司盈利不错,直至年底有3000万的应纳税额,若不做税收筹划,企业直接正常纳税需要缴纳以下费用:


增值税:3000w/(1+6%)*6%=169.8w


附加税:169.8w*12%=20.38w


企业所得税:3000w*25%=750w


股东分红税:(3000w-750w)*20%=450w


综上企业合计1390w左右的税费,3000w来看,将近一半的利润都要拿来缴税,实际到手的只剩下将近二分之一



在园区注册有限公司后可享受财政扶持奖励政策:


增值税:地方留存169.8w*50%=84.9w后可拿到返还奖励:84.9w*80%=67.92w;


企业所得税:地方留存750w*40%=300w后可拿到返还奖励:300w*80%=240w;


综合返还:240w+67.92w=307.92w


第一轮用返还政策筹划下来就能少缴纳300多万的税金,实际到手三分之二。


二、个人独资核定征收


方案原理:在园区成立个人独资企业可享受核定征收政策,个人独资不缴纳企业所得税,征收的是个人经营所得税,直接核定开票额的10%作为应纳税额,再按照五级累进制税率表计算出个税税率在0.5%-2.19%之间,可解决企业所得税压力以及分红税压力。


具体内容:园区和人独资企业需缴纳的税率为:


个人所得税:2.19%(最高2.19%)


增值税:1%(小规模2021年按1%征收持续到12月31日)


附加税:0.06%(12%减半征收6%)


综合税负3%左右


案例分析:上文提到的陈总的房地产开发公司,他占股20%,年底分红的话,利润(3000-750)*20%=450w,需要缴纳分红税:450*20%=90w,通过个人独资企业筹划后:


增值税:450w/(1+1%)X1%=4.45w


个人所得税450*10%*30%-4.05=9.45w


附加税:4.45wx6%=0.267w


通过个人独资企业进行核定征收的税负:


4.45+9.45+0.267=14.167w约为14.2w


只需要缴纳14.2w左右的税,陈总可以到手450-14.2=435.8w

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