如今,经济发展迅速,房价也只升不降,政府部门也在不断地出台一些相关政策来进行适当地调控。税收相关政策就是其中的一个重要组成部分,这对房地产的市场起到了很好的“冷却作用,但也导致房地产企业税负重。因此,房地产企业为了降低企业税收方面的成本,把合理合法进行税务筹划看得很重要。
房地产企业要缴纳的税种类很多,所得税方面对企业影响比较大,下文将会对房地产企业的所得税进行一个税务筹划的研究和分析。
一、对房地产企业所得税进行税务筹划研究分析
1、收入确认方面
预售收入递延纳税。近年来,房地产企业实际的平均毛利率均超过了30%,可以在不影响企业的整体生产经营活动和按时交房的情况,对完工进度进行调整,利用差额毛利率进行所得税的税务筹划是可以让企业在前期少交税,得到货币的时间价值。但还是要考虑到企业的实际情况,进行形式预估,更好地去进行税务筹划。
2、企业的费用扣除方面
公共配套设施进行税务筹划。税法对公共配套设施的涉税处理相关的规定明确,企业可以选择对自己节税方面有利的方式进行配套设施的开发建造。具体的情况也要根据企业的实际情况来进行税务筹划。
3、税金方面
土地增值税的税务筹划。在整个开发项目销售完成以后房地产企业的土地增值税才进行清算,也许会导致企业前期得到的利润会缴纳大量税款,土地增值税清算过后,大量税金是没有办法得到及时的税前扣除。从这方面考虑,是可以从土地增值税方面入手来进行所得税的税务筹划的。
二、房地产企业所得税税务筹划问题研究分析
1、税务筹划的方案缺乏可行性
进行税务筹划的时候过于理论化,脱离了实际,有可能会因为企业的实际经营情况导致税务筹划的方案不可行。会计核算过程,每一步筹划虽有可能实现,但对企业的整体来说不一定有税务筹划的效果。
2、税务筹划的方案缺乏灵活性
进行税务筹划的方案过于固定,难以及时、灵活、有效去应对企业经营情况和政策的一些变化,会导致税务筹划的效果不理想。
3、总部经济税收优惠政策
有限公司税收优惠政策
企业可以采用在园区内成立新公司、分公司或者迁移的方式,入驻园区,按照企业纳税规模阶梯式享受增值税和企业所得税的扶持政策,有限公司对于行业几乎无限制,欢迎各类企业入驻。
增值税以地方财政所得的60%-90%给予扶持
企业所得税以地方财政所得的40%-95%给予扶持
股东分红缴纳的个税可以享受地方留存的40%~70%扶持
车船税:以纳税总额的70%-80%扶持
【可叠加享受。企业如果本身享受国家优惠政策扶持的(中小型企业、高新技术等),可叠加享受园区的扶持政策。】
案例解析
江苏某建筑工程企业,年利润12000万,增值税680万,企业利润高,税负重,希望能合规节税。
增值税:680万
企业所得税:12000*25%=3000万
合计:3680万
该企业入园后,增值税可以享受高达194.3万,企业所得税可以享受高达1071.4万即:入驻我们园区的该企业,可以享受高达1265.7万的扶持。
个人独资税收优惠政策
房地产、建筑行业可以通过拆分业务结构,分流业务模式来降低税负,企业可以在重庆、上海、湖北、江苏、江西、青海等总部经济招商园区,设立分公司、子公司或者新公司,对主体公司实行业务分流,一些市政工程设计及咨询、项目规划设计、工程项目管理咨询服务、招标代理服务、工程技术咨询、技术服务、技术转让、建筑设计、咨询、景观设计、咨询等可以成立独资企业里享受核定征收政策。
以个人独资企业/合伙企业的组织形式入住园区,享受个税核定征收(一般纳税人和小规模纳税人都可以):
服务行业:个税核定征收之后税率在0.5%—2.1%
商贸销售类个人独资企业/合伙企业个税核定征收(0.25%—1.75%)。
工程、施工、建筑安装类个人独资企业/合伙企业个税核定征收(0.35%—2.45%)
案例分析
山东某建筑设计公司,一年不含税营业额为900万元,房屋、人工成本及各项费用共200万元可获取发票或其他有效凭证,部分成本费用发票无法取得,采用查账征收方式,将面临高额税负。我们建议企业将业务拆分成两家小规模个人独资企业
原本企业纳税总额:340.48万
以业务分流,成立个人独资企业,享受核定个税0.5%-2.1%,合理节税:
增值税:450*1%=4.5万
附加税:4.5*12%=0.54万
企业所得税:0
个人所得税:9.45万
纳税总额14.49万/家*2=28.98万
900万的额度总纳税只需要28.98万,与非核定征收相比,筹划前340.48万,节税:311.5万,节税比例:91.49%。
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金税四期实行之后,入驻税收优惠园区节税是否存在风险?
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利用总部经济招商模式,说直白一点就是税收优惠园区,目前各地为了解决税负压力以及当地的税收指标,不同的城市都有不同的招商模式吸引企业入驻当地,低税收洼地可以解决企业高税负的难题让企业合理合法合规的享受到税收优惠政策,合理节税。
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