房地产企业的税负压力主要来源于哪里?
1、来源于土地和房地产开发和经营的项目中,主要是指地产与房产的开发、开盘销售、建造等等活动。
税负表现:由于用工、用料来源复杂,用人、用料方面很难取得相应的成本或者进项,导致企业所得税和增值税过高。
2、来源于房地产物业管理和服务的项目中,这方面一般指楼盘小区、商场的物业管理服务,以及房地产中介服务、房地产经纪服务等等。
税负表现:其中房地产中介服务获取的收益无法提供居间服务费发票,且数额较大,造成利润虚高,导致股东分红时需要缴纳的个税基数高。
一般房地产企业通过以下几种方式解决税负问题:
1、个人独资企业核定征收
这个政策一般用来解决企业缺少成本的问题。将无法获得成本票的部分分包给个人独资企业承接纳税开票。
成立相应行业的个人独资企业在园区,可以享受核定征收,核定征收不用看进项成本,直接根据利润核定10%,再按照五级累进制计算得出个人所得税的税率在0.5%-2.19%之间,加上增值税和附加税,综合税负在3%左右。开票额度在500万以内,办理周期短,无需法人到场。
2、有限公司税收奖励返还
这个政策用来解决企业缺少进项票的问题,还能解决部分企业所得税压力。
成立相应的房地产有限公司在园区纳税,园区根据缴纳的企业所得税和增值税按一定比例奖励返还给公司。所纳增值税地方留存40%部分的50%-80%扶持给企业;所纳企业所得税地方留存32%部分的40%-80%扶持给企业。同时还能开具相应的增值税专票进行抵扣。
3、自然人委托代征
这个政策主要解决成本票的问题。由于房地产企业在建造中用人用料复杂,很大部分是无法获得相应的成本票,这部分就可以通过自然人代开来解决。
在园区税务局代开缴纳的个人所得税享受核定后为0.5%,综合税率为1.56%。完税即可出票,且附有完税证明,也不不用自然人到场。
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